A cura dell’Avv. Fernando Pinto

La sentenza resa dalla Corte Europea dei Diritti dell’Uomo il 24 marzo 2026 nel caso CASE OF MAMMADOVA AND MAMMADOV v. AZERBAIJAN introduce un principio di grande rilievo in tema di tutela della proprietà privata: la demolizione di un immobile è illegittima se manca una base normativa chiara, anche quando l’edificio risulta pericolante o in stato di degrado.

Questa decisione si inserisce nel solco della giurisprudenza della Corte EDU sul diritto al pacifico godimento dei beni, rafforzando il principio di legalità come presupposto imprescindibile per qualsiasi intervento autoritativo.

Il caso: demolizione di un appartamento senza base legale

La vicenda riguarda due ricorrenti, madre e figlio, comproprietari di un appartamento situato a Baku. L’immobile, costruito nel 1899, era stato dichiarato pericoloso dalle autorità tecniche competenti, che avevano evidenziato un grave stato di degrado strutturale.

Sulla base di tali valutazioni, l’autorità amministrativa locale autorizzava la demolizione dell’edificio e la successiva costruzione di un nuovo complesso residenziale. Tuttavia, l’intervento veniva eseguito in assenza dei proprietari, che si trovavano all’estero, e senza un adeguato fondamento normativo che legittimasse tale misura.

Nonostante i numerosi ricorsi presentati dinanzi ai giudici nazionali, tutte le autorità interne rigettavano le domande dei ricorrenti, sia in sede amministrativa che civile.

Il principio della Corte EDU: legalità prima di tutto

La Corte EDU ha affrontato la questione sotto il profilo dell’art. 1 del Protocollo n. 1 CEDU, qualificando la demolizione come una vera e propria privazione dei beni.

Secondo la Corte, il primo requisito da verificare è sempre la legittimità dell’ingerenza, ossia l’esistenza di una base giuridica nel diritto interno.

Ed è proprio su questo punto che la decisione assume un valore centrale:

• né i giudici nazionali
• né il Governo

sono stati in grado di indicare una norma specifica che attribuisse il potere di disporre la demolizione di proprietà private in simili circostanze.

Di conseguenza, l’intervento dello Stato è stato ritenuto arbitrario.

Demolizione illegittima anche per ragioni di sicurezza

Uno degli aspetti più innovativi della sentenza è che la Corte non mette in discussione la pericolosità dell’edificio.

Al contrario, riconosce che l’immobile fosse effettivamente in condizioni critiche. Tuttavia, chiarisce un principio fondamentale:

👉 neanche esigenze di sicurezza pubblica possono giustificare una demolizione in assenza di una base legale precisa

Questo passaggio rafforza il ruolo dello Stato di diritto e impedisce che finalità legittime vengano perseguite con strumenti illegittimi.

La violazione della CEDU e la condanna dello Stato

Alla luce di tali considerazioni, la Corte ha accertato la violazione dell’art. 1 del Protocollo n. 1 CEDU, ritenendo che l’ingerenza nel diritto di proprietà dei ricorrenti non fosse conforme alle “condizioni previste dalla legge”.

Lo Stato è stato quindi condannato al pagamento di un risarcimento complessivo pari a 131.800 euro.

Implicazioni pratiche: cosa cambia per i cittadini

Questa pronuncia ha importanti ricadute anche per il contesto italiano ed europeo.

In particolare, emerge con forza che:

• ogni espropriazione o demolizione deve essere fondata su una norma chiara
• i poteri della pubblica amministrazione non possono essere esercitati in modo discrezionale
• il diritto di proprietà resta fortemente tutelato anche in presenza di interessi pubblici rilevanti

Per gli avvocati e gli operatori del diritto, la sentenza rappresenta uno strumento difensivo di grande valore, soprattutto nei casi di interventi urbanistici invasivi o di demolizioni forzate.

La decisione nel caso Mammadova e Mammadov c. Azerbaigian segna un ulteriore passo avanti nella tutela dei diritti fondamentali.

Il messaggio della Corte EDU è chiaro:
📌 la legalità non è un dettaglio formale, ma il fondamento stesso dell’azione pubblica

Anche quando si interviene per ragioni di sicurezza o interesse generale, lo Stato deve sempre agire entro i limiti della legge. In caso contrario, la violazione dei diritti fondamentali è inevitabile.